Можайское ш., 84 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Можайский гор. округ
Дом 50,6 м², участок 6 сот., 2012 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 548 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈912 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −315 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Кукаринская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25195
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 548 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 952 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 577 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Шиколово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шиколово д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Спутник пос. | 20 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Спутник ДНП | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рыльково д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спутник ДНП | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спутник ДНП | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спутник ДНП | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Спутник ДНП | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 912 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 186 / 72 708 / 79 190 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 402 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 062 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Борисьево СНТ | 48 м² | 8,6 сот. | 3 490 000 | 72 708 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Моденовские Поляны СНТ | 52,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 43 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 52 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 47 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 136 170 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 54,3 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 79 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 54 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 76 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13 км | Отдых АДНП | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 45,2 м² | 6 сот. | 3 437 910 | 76 060 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 45,1 м² | 7 сот. | 2 404 215 | 53 309 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.07.2026 | 2 600 000 (+400 000) | история площадки |
| 30.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в чудном СНТ Энтузиаст в окружении леса (дом оформлен как жилой) на учссткн 6 соток. Имеется банька. Участок ухожен. От г Можайск 10 км.