Можайское ш., 60 км от МКАД
Московский Садовод СНТ, Рузский гор. округ
Дача 70 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,19 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 25.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Садовая ≈1,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25192
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 293 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 895 888 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 084 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорохово пос. | 20 сот. | 899 999 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дорохово пос. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дорохово пос. | 13,8 сот. | 2 480 000 | 179 710 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 667 / 48 611 / 91 667 |
| цена объекта | 3 188 888 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 710 555 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 624 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 111 555 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Росинка-1 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тучково пгт | 70 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 56 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Азотчик СНТ | 74 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 51 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Телефонист СНТ | 75 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Эдельвейс СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 662 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Приозерный СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | ГАБТ СНТ | 60 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Изумруд СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 87 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 952 335 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 255 588 (−696 747) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 188 888 (+933 300) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 188 888 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 70 2 7м на 8метро с двумя этажами, построенная в 2000 году из бруса. Дом расположен на участке Снт с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. Не далеко Москва река 6км. Внутри дома выполнен косметический ремонт, имеются две комнаты и терраса или веранда. Для удобства проживания предусмотрены печное отопление и колодец для водоснабжения. Канализация представлена выгребной ямой. Есть яблони сливы смородина снег зимой чистят. На территории участка находится гараж, оборудованный для хранения велосипедов и других принадлежностей. Также имеется место для парковки автомобиля. Рядом расположена школа, что делает это место привлекательным для семей с детьми., торг фото по запросу или в Макс срочно вода в доме горячая холодная душевая кабина. Туалет щас утепляется прихожая. Продаю в связи с финансовыми проблемами торг срочно. Членские взносы. И соседи с председателем самые лучшие. Не продал бы не когда. Всем добра и хороших покупок. Все что есть на участке и мебель. И машина остаётся вам. Можете продать авто или оставить машина на ходу документы все есть. Переоформить на себя. Прозьба не одыкватным не писать мне не чего.