Можайское ш., 72 км от МКАД
Мечта СНТ, Рузский гор. округ
Дом 43 м², участок 7 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,21 млн → дом ≈888 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −94 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Партизанская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25186
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 212 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 888 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 651 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Алмаз СНТ | 8,6 сот. | 1 550 000 | 180 233 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шелковка д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шелковка д. | 16,1 сот. | 2 750 000 | 170 807 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алексино д. | 13,4 сот. | 2 150 000 | 160 448 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дорохово пос. | 12 сот. | 3 599 999 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дорохово пос. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дорохово пос. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 600 / 64 000 / 68 441 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 451 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -94 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.08.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 43 кв.м. на участке 7,35 соток в СНТ Мечта. Дом двухэтажный, с косметическим ремонтом, внутри деревянные стены и полы, что создает теплую атмосферу. В доме три комнаты, печное отопление, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребная яма. На территории есть летний душ с печью и летняя кухня. До участка ведет асфальтированная дорога, рядом остановка общественного транспорта. Дом расположен в живописной местности, идеально подходит для отдыха на природе. 10мин.пешком до ж/д станция Партизанская.Можно в ипотеку, 1 собственник. Звоните!