Можайское ш., 93 км от МКАД
Ямская д., Можайский гор. округ
Дом 38 м², участок 8 сот., 2023 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 933 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −887 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Можайск ≈1,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25184
Рейтинг 12/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 237 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 12 сот. | 1 999 999 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 24 сот. | 17 500 000 | 729 167 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 9 сот. | 162 675 | 18 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 9 сот. | 17 816 751 | 1 979 639 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Большое Новосурино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 31 сот. | 6 999 000 | 225 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 65 690 / 85 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 497 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -887 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Спутник ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Холдеево д. | 37 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 70 270 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Первомайское-3 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Сергово д. | 36 м² | 8,5 сот. | 2 999 000 | 83 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 45,1 м² | 7 сот. | 2 404 215 | 53 309 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 45,2 м² | 6 сот. | 3 437 910 | 76 060 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 47 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 136 170 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | Балтика СНТ | 43,2 м² | 5,9 сот. | 1 350 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Березки СНТ | 46,3 м² | 11,3 сот. | 5 799 000 | 125 248 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бородинское поле пос. | 47,6 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 52 311 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в 1 км от г. Можайск, развитая инфраструктура, участок ровный. Есть колодец.