Можайское ш., 20 км от МКАД
Малые Вяземы д., Одинцовский гор. округ
Дача 35 м², участок 5,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 87/100 · уверенность 57 %
Земля ≈666 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 3,6 млн → дом −345 тыс. ₽, −10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 71 тыс.–544 тыс. ₽/м², медиана 252 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,95 млн / целевая ≈7,15 млн / пессимист. ≈6,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Малые Вязёмы ≈1,1 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25183
Рейтинг 87/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 665 761 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 595 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −9 857 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Малые Вяземы д. | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малые Вяземы д. | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малые Вяземы д. | 18,4 сот. | 12 000 000 | 652 174 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Вяземы д. | 12 сот. | 9 500 000 | 791 667 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 10,2 сот. | 8 300 000 | 813 726 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 9,2 сот. | 6 500 000 | 706 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 3 сот. | 2 699 999 | 900 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 111 / 251 500 / 544 355 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 895 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Тимошкино д. | 30 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 40 лет Октября СНТ | 29,9 м² | 7,2 сот. | 10 800 000 | 361 204 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шараповка д. | 45 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Фиалка-2 СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 9 000 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Горицвет СНТ | 25 м² | 7,5 сот. | 6 950 000 | 278 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Тимошкино д. | 24,8 м² | 5,9 сот. | 13 500 000 | 544 355 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кадастровый номер: 50:20:0041406:270. Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования Для огородничества. В собственности много лет. Участок огорожен забором, примерно прямоугольной формы.~30 км от Мкад по Можайскому шоссе. Московская область, Одинцовский район, д. Малые Вяземы, уч.25-Л. Членских взносов платить не нужно. Важно для зимнего периода: подъезд к участку по грунтовой дороге, в зимнее время (снегопады) проезд может быть затруднен, чистка не гарантируется. Участок используется как летний вариант с апреля по ноябрь заезд хороший. Участок имеет выход к "реке", вода используется для полива. Участок ровный и сухой, никогда не затапливается. Много клубники, старые сливы, молодые яблони, смородина, крыжовник, малина. Огород не обрабатывался год. Электричество 15 киловатт. Дом каркасный, на сваях, построен в 2018 году. Имеется кухня, холодильник, плитка электрическая, газовая. Кровать, диван. Также на участке расположен старый домик, используется для хранения инструментов. Туалет на улице (бочка вкопана в землю). Заготовлено много компоста и золы. Один сосед, занимается огородничеством. Соседи через дорогу живут постоянно. Звоните, пишите. Дополнительные фото и ответы на ваши вопросы. Риэлторов не люблю.