Можайское ш., 43 км от МКАД
Трасна СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 27,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 23.07.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 56 %
Земля ≈241 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 137 тыс.
Ремонт ≈448 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈386 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 211 км ≈0,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25182
Рейтинг 50/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 13.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 449 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 307 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Прожектор-1 СНТ | 6,4 сот. | 320 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Прожектор-1 СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кубинка-М СНТ | 10,3 сот. | 3 700 000 | 359 223 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15,7 сот. | 2 500 000 | 159 236 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12,8 сот. | 3 333 000 | 260 391 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Старт СНТ | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старт СНТ | 9 сот. | 7 990 000 | 887 778 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Старт СНТ | 7,3 сот. | 2 300 000 | 315 068 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 448 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 137 195 / 166 667 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Чапаевка д. | 30 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 166 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Аида СПК | 25 м² | 6,9 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Аида СПК | 32 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 93 438 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Юбилейное СНТ | 24 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Русский Лес СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 137 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 5 500 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 4 700 000 (−800 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 600 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 27,4 м2 с двумя этажами из бруса. Кухня 15 кв. М рядом с домом. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу и возможность наслаждаться природой. Внутри выполнен косметический ремонт, который позволяет сразу въехать и жить без дополнительных вложений. На первом этаже гостиная, а также спальня. На втором этаже расположены две спальни, каждая из которых оформлена с учетом удобства проживания. Дом подключен к центральному водоснабжению, канализация представлена септиком. Душ. Электричество проведено, что делает проживание комфортным в любое время года. Близость железнодорожной станции обеспечивает удобную транспортную доступность (ст. Кубинка). Отличное место для отдыха на природе в окружении зелени и уединения от городской суеты.