Можайское ш., 42 км от МКАД
Звездочка СТ, Одинцовский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,97 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Земля ≈282 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 47 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,01 млн / целевая ≈5,41 млн / пессимист. ≈4,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 211 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25179
Рейтинг 60/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 691 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 677 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лужки СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 28 сот. | 15 500 000 | 553 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15,7 сот. | 2 500 000 | 159 236 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12,8 сот. | 3 333 000 | 260 391 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8,2 сот. | 3 500 000 | 426 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Репище д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 14,8 сот. | 8 200 000 | 554 054 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 14,8 сот. | 9 000 000 | 608 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15,9 сот. | 5 500 000 | 345 912 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 13 000 000 | 1 083 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 87 143 / 116 667 |
| цена объекта | 2 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 524 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 710 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 183 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Роща СНТ да: «душевая» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Клин пос. да: «душевая» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Изумруд СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 87 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 970 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 970 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Месторасположение отличное. Все в шаговой доступности. Пятёрочка, аптека, озон, Валбериз в пяти минутах ходьбы, Шикарный пруд в 5 мин. Хотьбы от участка. С весны оборудуют пляж. До электрички на маршрутке 5 минут ехать( до остановки маршрутки идти 10 минут, ходят каждые полчаса, четко по расписанию), пешком до ЖД станции Кубинка 20-30 мин. Участок супер ухоженный, газон, цветы, теплица. Малина, смородина, жимолость, клубника, земляника( сортовые), слива. Солнечный участок, деревья по периметру дают тень. Все продумано до мелочей. Центральный водопровод, летний, скважина. Вода проведена в дом, на кухню. Был пожар. Остались фундаменты. Гостевой домик, душевая, постирочная, хозблок и туалет сгорели. Передняя часть дома Подплавился сайдинг, но дом сам крепкий, брус, утеплитель, вагонка, покраска и снова утеплитель Целые Только украсить сайдингом или снять его и покрасить дом. Качественные стеклопакеты, большие, прочные окна. Нужен хороший хозяин и будет шикарная дача в шикарном месте. Жалко продавать, но сгорела и соседская баня, нужны деньги на погашение ущерба.