Можайское ш., 49 км от МКАД
Кубинка г., Одинцовский гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., 1983 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈428 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈696 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кубинка I ≈0,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25178
Рейтинг 59/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 32 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 428 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 426 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 6,2 сот. | 2 300 000 | 370 968 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кубинка СНТ | 7,9 сот. | 3 300 000 | 417 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 9 000 000 | 608 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 75 900 / 133 411 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 609 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 039 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 696 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Василек СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энергия СНТ | 49 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Роща СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 507 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Старый городок пос. | 43,1 м² | 5 сот. | 5 750 000 | 133 411 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Трасна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Татарки д. | 48 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лужок СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 904 | снято (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ИЖС с домом 8 минут пешком до ж/д станции Кубинка Продаётся земельный участок с домом, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Удобное расположение всего 8 минут пешком до железнодорожной станции Кубинка. Участок ровный, правильной формы и огорожен забором. Территорию легко обустроить под свои потребности: разбить сад, организовать зону отдыха и парковку либо возвести дополнительные хозяйственные постройки. Рядом есть всё необходимое для комфортной жизни: школа, детский сад, супермаркеты и другие важные объекты инфраструктуры. Звоните! С удовольствием отвечу на вопросы и договоримся о просмотре в удобное для вас время.