Можайское ш., 56 км от МКАД
Союз СНТ, Рузский гор. округ
Дом 70,2 м², участок 6 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,4 млн / пессимист. ≈3,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈270 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Тучково ≈3,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25177
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 910 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 049 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 701 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фобос СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молодиково д. | 49 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белобородово д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Морево д. | 16,7 сот. | 3 000 000 | 179 641 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белобородово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тучково пгт | 12 сот. | 8 900 000 | 741 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 71 894 / 119 012 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 645 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 269 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Игнатьево д. | 69,5 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 82 014 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Тучково пгт | 71 м² | 8,5 сот. | 5 900 000 | 83 099 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тучково пгт | 66,8 м² | 7,5 сот. | 7 950 000 | 119 012 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Физик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Тучково пгт | 73 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 102 740 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рузские Дали СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 66 176 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнышко-2 СНТ | 67 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 77 612 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Белобородово СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 2 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом площадью 70 м2, построенный в 1998 году. Стены выполнены из экспериментальных материалов, что придает дому уникальность. В доме три комнаты с косметическим ремонтом, создающим атмосферу уюта. На территории имеется терраса или, где можно наслаждаться свежим воздухом. Дом расположен на участке Снт с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. Санузел находится на улице, водоснабжение летний водопровод. Электричество подключено. На участке растут деревья и кустарники, что создает приятную природную обстановку. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность.