Можайское ш., 45 км от МКАД
Никифоровское д., Одинцовский гор. округ
Дом 150 м², участок 12 сот., брус.
Цена 550 тыс. ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 24 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈202 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,63 млн / целевая ≈12,27 млн / пессимист. ≈10,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,44 млн ₽, маржа 68 %, ROI 214 %.
⚠ ROI 214 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Полушкино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25176
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 068 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 425 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никифоровское д. | 38 сот. | 9 000 000 | 236 842 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никифоровское д. | 17 сот. | 3 200 000 | 188 235 | в продаже 14.06.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никифоровское д. | 8 сот. | 3 680 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никифоровское д. | 25 сот. | 11 500 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ломоносово СТ | 38,3 сот. | 20 000 000 | 522 193 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хотяжи д. | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Агафоново д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хотяжи д. | 6,2 сот. | 5 580 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михайловское ДПК | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ника СНТ | 8,4 сот. | 1 600 000 | 190 476 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 88 217 / 139 148 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 436 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 214 % |
| пояснение расчета | ROI 214 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 214 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Агафоново д. | 160 м² | 10 сот. | 14 500 000 | 90 625 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алтыново д. | 160 м² | 12 сот. | 18 950 000 | 118 438 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Высоково КП | 150 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Высоково д. | 150 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Орбита СНТ | 149 м² | 12 сот. | 14 500 000 | 97 315 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Старый городок пос. | 150 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 53 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сетунька СНТ | 150,2 м² | 15,5 сот. | 20 900 000 | 139 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пронское д. | 151,5 м² | 14,4 сот. | 13 000 000 | 85 809 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Родничок СПК | 142 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 62 676 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Наро-Осановский СНТ | 150 м² | 10 сот. | 18 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дом. Сухой брус. В цену входит всё: окна, крыша, черновой пол. Саморазбор. Самовывоз. Окажем всяческую помощь.