Можайское ш., 44 км от МКАД
Ника СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 75 м², участок 8,4 сот., бревно.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 23.05.2024.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −224 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Полушкино ≈9,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25173
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 059 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 445 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 733 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Михайловское ДПК | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хотяжи д. | 6,2 сот. | 5 580 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ломоносово СТ | 10 сот. | 1 455 000 | 145 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михайловское с. | 16,5 сот. | 1 900 000 | 115 152 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ломоносово СТ | 38,3 сот. | 20 000 000 | 522 193 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ломоносово СТ | 6,2 сот. | 5 600 000 | 903 226 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Никифоровское д. | 38 сот. | 9 000 000 | 236 842 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никифоровское д. | 25 сот. | 11 500 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Никифоровское д. | 17 сот. | 3 200 000 | 188 235 | в продаже 14.06.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Никифоровское д. | 8 сот. | 3 680 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 58 824 / 125 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -223 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Михайловское с. | 84 м² | 9 сот. | 42 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сетунь СНТ | 64 м² | 6,6 сот. | 2 400 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Полянка ТЛПХ | 72 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Томшина Гора СНТ | 71,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 017 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Клин пос. | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Поречье СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ёлочка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Полянка СНТ | 85 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 49 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Поречье СНТ | 90 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чапаевка д. | 57 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 71 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2024 | 2 650 000 | история площадки |
| 04.10.2024 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.02.2025 | 2 650 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок, земля обаработанная, на участке есть плодоносные деревья, кустарники, парник, сарай. Дом: низ из бревна, верх брус, ленточный фундамент, печь из кирпича ( год назад новую выложили), утепленная терасса стоит на столбах. Дому требуется косметический ремонт. На все участки разведена вода для полива. Есть колодец на 22 кольца с проточной питьевой водой. Участок ровный прямоугольной формы. Находится вдали от дороги, около леса. Тихо и свежий воздух. Подъезд от дерени по плитам, в Снт щебенка. Въезд через автоматические ворота. Сбор в Снт 12000 в год. Возможна прописка.