Можайское ш., 45 км от МКАД
Салют СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 65 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,59 млн / целевая ≈5,93 млн / пессимист. ≈5,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Чапаевка ≈1,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25169
Рейтинг 65/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 26.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 534 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Уголок СНТ | 9,4 сот. | 4 700 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чапаевка д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иванов Угол СНТ | 10,2 сот. | 1 000 000 | 98 039 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Иванов Угол СНТ | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кедр СНТ | 9,4 сот. | 2 900 000 | 308 511 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чапаевка д. | 15,4 сот. | 5 750 000 | 373 377 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чапаевка д. | 22 сот. | 5 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чапаевка д. | 22 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чапаевка д. | 13 сот. | 4 899 000 | 376 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чапаевка д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 80 274 / 192 308 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 934 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 239 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Репище д. | 73,2 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 116 120 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Репище д. | 73,4 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 127 384 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Поречье СНТ | 80,5 м² | 7 сот. | 6 200 000 | 77 019 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чапаевка д. | 82 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Энергия СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чапаевка д. | 65 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 192 308 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Полецкое СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Григорово д. | 74 м² | 7,5 сот. | 8 300 000 | 112 162 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Полянка СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 58 955 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чапаевка д. | 86 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 81 279 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025331. Продается участок с деревянным домом в закрытом Снт. Территория поселка закрытая, поэтому здесь всегда тихо, нет случайных прохожих и транзитного транспорта. На участке растут фруктовы деревья это главная изюминка предложения, они создают уникальную атмосферу, дают густую тень в летний зной и наполняют воздух свежестью. В доме есть электричество, так же на территории есть вода, оборудована летняя кухня, участок полностью огорожен забором. В пешей доступности есть железнодорожная станция, магазин и река. По документам полный порядок: собственность оформлена с 2012 года по наследству, два взрослых собственника, оба готовы продавать и могут приехать на сделку в любой удобный день. Обременений, арестов и судебных споров нет. Цена обсуждаема, торг возможен. Покажу участок оперативно в любое время, отвечу на все вопросы по дому, коммуникациям, документам и соседям звоните.