Можайское ш., 82 км от МКАД
Лыткино-3 ДНП, Можайский гор. округ
Дом 79 м², участок 12 сот., каркас, 2020 год.
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 16.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,1 млн → дом ≈390 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (участков 5 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 75 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,81 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,52 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть.
До ст. Шаликово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25168
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 667 ₽ (нижний квартиль 5 участков · участков 5 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 937 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Первомайское-5 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 88 821 / 89 615 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 519 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Искона Парк КП | 78 м² | 9 сот. | 6 990 000 | 89 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Можайское Раздолье ДНП | 65,3 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 88 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 60 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.05.2026 | 3 000 000 (−650 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 100 000 (−900 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.09.2026 | 1 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В поселке Захарьино-3 продается жилой одноэтажный дом площадью 79 кв.м. с земельным участком 11 соток рядом с лесополосой. Дом каркасный (дерево). Требуется частичное восстановление отделки. На территории участка имеются два деревянных хозяйственных строения, скважина, электричество, септик, столбики для установки забора. Поселок обслуживается круглогодично: поддержание дорог, вывоз ТБО, освещение, шлагбаум. От станции ж/д Шаликово - 2,22 км. Автобусы ходят регулярно. Свободная продажа, один собственник, пакет документов готов к сделке.