Можайское ш., 8 км от МКАД
Дубки с., Одинцовский гор. округ
Дача 54 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈1,01 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 90 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈515 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Пионерская ≈0,4 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25167
Рейтинг 44/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 012 174 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 097 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки с. | 14 сот. | 25 000 000 | 1 785 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки с. | 10,7 сот. | 10 934 400 | 1 021 907 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 8,2 сот. | 7 940 000 | 968 293 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 4 сот. | 8 500 000 | 2 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки с. | 9 сот. | 8 900 000 | 988 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки с. | 6 сот. | 7 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки с. | 8,6 сот. | 8 731 200 | 1 015 256 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки с. | 15,7 сот. | 15 875 000 | 1 011 147 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки пос. | 6,5 сот. | 8 853 600 | 1 362 092 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубки с. | 8,1 сот. | 8 400 000 | 1 037 037 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 122 402 / 163 507 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лесной Городок пгт | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Жаворонки с. | 60 м² | 6,4 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Медик СНТ | 42,2 м² | 5,1 сот. | 6 900 000 | 163 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Жаворонки с. | 45 м² | 8 сот. | 6 850 000 | 152 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Митькино д. | 43,3 м² | 7,1 сот. | 5 300 000 | 122 402 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный деревянный дом из бревна площадью 54 кв. М на участке 8 соток. Дом одноэтажный. На территории есть колодец и выгребная яма для водоснабжения и канализации. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Находиться в 7 минутах от Мцд станции Пионерская. Участок расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что делает этот дом удобным для семей с детьми. Земельный участок категории Ижс предоставляет возможность для индивидуального жилищного строительства.