Можайское ш., 10 км от МКАД
Лапино д., Одинцовский гор. округ
Дом 54 м², участок 1 сот.
Цена 300 тыс. ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 32 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈1,02 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 61 тыс.–242 тыс. ₽/м², медиана 175 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈255 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,24 млн / целевая ≈7,41 млн / пессимист. ≈6,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,25 млн ₽, маржа 80 %, ROI 394 %.
⚠ ROI 394 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Перхушково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25166
Рейтинг 84/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 020 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лапино д. | 6,5 сот. | 15 000 000 | 2 307 692 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 16 сот. | 16 320 000 | 1 020 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 8,1 сот. | 8 262 000 | 1 020 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 7,5 сот. | 22 500 000 | 3 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 11 сот. | 15 500 000 | 1 409 091 | в продаже 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 40 сот. | 40 800 000 | 1 020 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 26 сот. | 26 520 000 | 1 020 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 12,5 сот. | 31 875 000 | 2 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лапино д. | 33 сот. | 33 660 000 | 1 020 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лапино д. | 20 сот. | 20 400 000 | 1 020 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 175 105 / 241 935 |
| цена объекта | 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 255 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 413 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 255 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 394 % |
| пояснение расчета | ROI 394 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 394 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.9 км | Павловская Слобода с. | 49,7 м² | 1,2 сот. | 7 300 000 | 146 881 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Немчиновка с. | 47,4 м² | 1,4 сот. | 8 300 000 | 175 105 | снято (цена объявления) 02.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Немчиновка с. | 62 м² | 1,1 сот. | 15 000 000 | 241 935 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | 63 м² | 1,5 сот. | 12 000 000 | 190 476 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Палицы д. | 70 м² | 1 сот. | 30 000 000 | 428 571 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Введенское с. | 40 м² | 1 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом под полный разбор. Участок не продаётся. Только дом под разбор.