Можайское ш., 65 км от МКАД
Дубки СНТ, Рузский гор. округ
Дом 57,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈954 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Санаторная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25165
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 124 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 301 645 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 810 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 954 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 57 500 / 115 179 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 878 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 506 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Геолог СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малинка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 52 м² | 6,5 сот. | 2 990 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Полянка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для истинных ценителей и любителей пасторальных видов, и дачного отдыха, предлагаю бюджетный вариант садового дома на ухоженном участке в СНТ Дубки расположенного в черте поселка городского типа Тучково, в 15 ми минутах ходьбы от железнодорожной станции " Санаторная", с удобным выездом на Минское шоссе. Места живописные, лесные массивы, несколько озер, имеются места для рыбной ловли и пляжного отдыха . До ближайшего поселка 6 км там есть ТЦ, супермаркеты, школы, детские сады, магазины, спортивные объекты. В самом СНТ тоже имеется магазин, некоторые соседи проживают круглогодично. Дом с мансардой из кирпича облицован брусом , на ленточном фундаменте, предназначен для круглогодичного проживания, в доме есть печь , электричество подведено. На участке : СУ, хоз блок, баня, плодовые, декоративные деревья и кустарники - все атрибуты деревенской жизни и отдыха. В зимний период дороги чистят, для общения с соседями есть чат снт. Продажа прямая, один взрослый собственник, вся сумма в ДКП, показы по договоренности, быстрый выход на сделку.