Можайское ш., 14 км от МКАД
Дубки с., Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., 1970 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈995 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–426 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Пионерская ≈0,3 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25164
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 283 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 995 481 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 9 955 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки с. | 9 сот. | 8 900 000 | 988 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 8,2 сот. | 7 940 000 | 968 293 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 10,7 сот. | 10 934 400 | 1 021 907 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 6 сот. | 7 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 14 сот. | 25 000 000 | 1 785 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки с. | 12,1 сот. | 12 331 800 | 1 019 157 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки с. | 8,6 сот. | 8 731 200 | 1 015 256 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубки пос. | 6,5 сот. | 8 853 600 | 1 362 092 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубки с. | 6,3 сот. | 8 570 000 | 1 360 317 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 231 / 60 508 / 425 926 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубки с. | 50 м² | 10 сот. | 2 350 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки с. | 52 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 52 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 44 231 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубки с. | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 50 м² | 13,2 сот. | 13 500 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Юдино с. | 48 м² | 8 сот. | 2 190 000 | 45 625 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солослово д. | 50 м² | 7 сот. | 17 000 000 | 340 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 46 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 54 м² | 14 сот. | 23 000 000 | 425 926 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юдино с. | 47 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в 5 минутах пешком от железнодорожной станции Пионерская. Расположен на участке 10 соток. Участок правильной формы. Подключено электричество. Есть колодец. Вокруг развитая инфраструктура. Звоните.