Можайское ш., 30 км от МКАД
Элегия СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 42,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 67 %
Земля ≈310 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,86 млн → дом ≈537 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈646 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈364 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. пл. 192 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25162
Рейтинг 55/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 310 455 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 863 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 537 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 695 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Элегия СНТ | 8 сот. | 2 900 000 | 362 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз ДНТ | 13,5 сот. | 4 150 000 | 307 407 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз ДНТ | 25 сот. | 9 900 000 | 396 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клопово д. | 25 сот. | 7 990 000 | 319 600 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Перст СНТ | 7,7 сот. | 1 500 000 | 194 805 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зенит ДНП | 19 сот. | 10 000 000 | 526 316 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зенит ДНП | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зенит ДНП | 11,4 сот. | 5 700 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топаз ДНТ | 22 сот. | 600 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топаз ДНТ | 26 сот. | 9 500 000 | 365 385 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 646 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 92 936 / 130 952 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Содружество СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 97 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юность СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Природа Герценское СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 72 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Белозерово-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Звенигород СНТ | 42 м² | 7,7 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Станция Петелино пос. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чернобылец СТ | 48 м² | 6,5 сот. | 5 300 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 38 м² | 8,9 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Локомотив СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Петелино СНТ | 35 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 75 714 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всего 10 км до Звенигорода! Добротный, теплый дом из бруса с печью и жилой мансардой по цене участка! Нужно просто навести порядок! Строение и фундамент в хорошем состоянии. Забор, въездные ворота, летняя кухня, посадки на участке. Скважина, электричество 5 квт. Небольшое, уютное, очень ухоженное товарищество в окружении леса. Экологичное и престижное направление. Интеллигентные и аккуратные соседи. Первичные документы. Межевание проведено. Жду Ваших звонков!