Можайское ш., 52 км от МКАД
Дубки СНТ, Рузский гор. округ
Дача 57,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 47 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈954 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль −264 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Санаторная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25161
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 574 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветерок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 954 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 69 444 / 94 340 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 581 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -264 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 53 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинка СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Художник-график-1 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Эхо СНТ | 75 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чапаевка д. | 75 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Для истинных ценителей и любителей пасторальных видов, и дачного отдыха, предлагаю бюджетный вариант садового дома на ухоженном участке в Снт Дубки расположенного в черте поселка городского типа Тучково, в 15 ми минутах ходьбы от железнодорожной станции " Санаторная", с удобным выездом на Минское шоссе. Места живописные, лесные массивы, несколько озер, имеются места для рыбной ловли и пляжного отдыха. До ближайшего поселка 6 км там есть ТЦ, супермаркеты, школы, детские сады, магазины, спортивные объекты. В самом Снт тоже имеется магазин, некоторые соседи проживают круглогодично. Дом с мансардой из кирпича облицован брусом, на ленточном фундаменте, предназначен для круглогодичного проживания, в доме есть печь, электричество подведено. На участке: СУ, хоз блок, баня, плодовые, декоративные деревья и кустарники все атрибуты деревенской жизни и отдыха. В зимний период дороги чистят, для общения с соседями есть чат снт. Продажа прямая, один взрослый собственник, вся сумма в Дкп, показы по договоренности, быстрый выход на сделку.