Можайское ш., 52 км от МКАД
Тучково пгт, Рузский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Земля ≈332 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,99 млн → дом ≈658 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Санаторная ≈1,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25160
Рейтинг 34/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 332 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 992 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Физик СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветерок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тучково пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 33 980 / 55 970 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 610 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Людмила СНТ | 80,4 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Имени Мичурина СНТ | 79 м² | 7,8 сот. | 2 900 000 | 36 709 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Салют СНТ | 64 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ёлочка СНТ | 53,6 м² | 5,6 сот. | 10 500 000 | 195 896 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лада СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 3 150 000 | история площадки |
| 06.05.2022 | 2 800 000 (−350 000) | история площадки |
| 01.07.2022 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.09.2022 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2023 | 2 850 000 (+300 000) | история площадки |
| 26.04.2023 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.06.2023 | 1 950 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.08.2023 | 1 790 000 (−160 000) | история площадки |
| 28.09.2023 | 1 950 000 (+160 000) | история площадки |
| 23.06.2024 | 2 150 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 2 650 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу участок 6 соток в Снт "Ветерок" 60 км от Мкад минского шоссе (пгт Тучково). На участке 2х эт. Дом 75 кв м, в доме батареи по всему дому, газовый котел работает от газовых баллонов, канализация скважина сан узел в доме, садовые деревья, баня (без отделки). Металлический забор (профлист) на ж/б фундаменте. Участок очень хорошо расположен на возвышение, никакие весенние паводки ему не страшны. Дом требует ремонта!