Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Сосны СНТ, Раменский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 717 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈188 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Загорново ≈6,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2516
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 8.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 717 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 083 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Белозериха д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белозериха д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белозериха д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рубеж ТСН | 7 сот. | 796 000 | 113 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пресс СНТ | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лебяжье ТСН | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полет СНТ | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашкино ТСН | 40 сот. | 8 900 000 | 222 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лебяжье ТСН | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 588 / 77 024 / 130 145 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 188 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Ромашково-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 34 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Орленок КП да: «ванная» + «мебель» | 34,5 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 130 145 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вираж СТ да: «ванная» + «отделке» | 38,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 024 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в знаменитом СНТ Сосны. Дом из кирпича + деревянная пристройка. 1 этаж: гостиная и комната. 2 этаж: комната Коммуникации: электричество, вода- летний водопровод. Хороший подъезд по асфальтированной дороге. Прекрасное место для отдыха в любое время года! Чистый воздух, тишина и пение птиц. До озера Белое 15 минут ходьбы СНТ Сосны огорожено по периметру, въезд оснащен автоматическими воротами, для безопасности на территории ведётся видеонаблюдение, дороги зимой чистят. Дружные соседи и замечательное правление. Регулярно проводятся праздники и мероприятия. Работает летний кинотеатр. Хорошая транспортная доступность. По всем вопросам и для записи на просмотр позвоните по телефону.