Можайское ш., 55 км от МКАД
Здоровье СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 51 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈429 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Полушкино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25159
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 227 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 804 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Коммунар ДПК | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Крутицы д. | 15 сот. | 7 100 000 | 473 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Крутицы СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Крутицы д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 22,5 сот. | 4 200 000 | 186 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 14 сот. | 3 050 000 | 217 857 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крутицы д. | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 86 340 / 170 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Крутицы д. да: «ванная» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малинка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 52 м² | 6,5 сот. | 2 990 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Геолог СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Полянка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с участком 6 соток в СНТ "Здоровье". Отличный вариант для сезонного отдыха или постоянного проживания в тихом и спокойном месте. Характеристики дома: Площадь дома 51 кв. м. Дом комбинированный: часть расположена на свайном фундаменте, часть на бетонном основании. Печное отопление. Крыша из металлочерепицы. Имеется сухой погреб. Гараж на участке. Дополнительные постройки:Отдельно стоящая утепленная кухня из бруса, обшитая вагонкой. В кухне предусмотрено электрическое отопление, оборудованы душ и туалет. Коммуникации: Электричество 15 кВт. Вода заведена в кухню из собственного питьевого колодца. Установлен бойлер объемом 80 литров. На участок проведен ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ЛЕТНИЙ водопровод Газ в СНТ отсутствует. Участок площадью 6 соток ухоженный, подходит для отдыха, садоводства и ведения хозяйства. Документы готовы к сделке.