Можайское ш., 51 км от МКАД
Пронское д., Одинцовский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 199 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25155
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 475 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пронское д. | 15,8 сот. | 6 350 000 | 401 899 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пронское д. | 16 сот. | 4 950 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово с. | 20 сот. | 4 460 000 | 223 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапово с. | 12,5 сот. | 3 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапово с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапово с. | 15,3 сот. | 12 900 000 | 843 137 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клин пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клин пос. | 15 сот. | 3 950 000 | 263 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шарапово с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шарапово с. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 636 / 44 596 / 58 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 563 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Угрюмово д. | 77 м² | 8 сот. | 3 499 000 | 45 442 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Юность СНТ | 70 м² | 6,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Труженик СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гарь-Покровское пос. | 88 м² | 5,6 сот. | 3 400 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Брехово д. | 50 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское или Можайское шоссе 47 км от МКАД, деревня Пронское, вблизи г. Звенигород. Дача - садовый домик 70 кв. м, участок 6 соток. Дом 70 кв. м, 2 этажа, материал брус, перекрытия деревянные, окна дерево, кровля ондулин; наружная отделка -