Можайское ш., 38 км от МКАД
Прогресс СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 71,4 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 57 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 58 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,79 млн / целевая ≈5,21 млн / пессимист. ≈4,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 199 км ≈3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25153
Рейтинг 58/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 961 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Пронское д. | 15,8 сот. | 6 350 000 | 401 899 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пронское д. | 16 сот. | 4 950 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чамры СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никольское с. | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Виктория СНТ | 6,6 сот. | 3 900 000 | 590 909 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Никольское с. | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шарапово с. | 20 сот. | 4 460 000 | 223 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Никольское с. | 14 сот. | 4 900 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шарапово с. | 12,5 сот. | 3 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никольское с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 228 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 68 685 / 85 625 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 500 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 211 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 024 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Старый городок пос. | 85,9 м² | 5 сот. | 5 900 000 | 68 685 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Архитектор СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По данному объекту внесен аванс. Предлагается к покупке дача в Одинцовском г. О. О Доме. Планировка: - 1-й этаж: кухня гостиная, спальня, кабинет; - 2-й этаж: спальня, лоджия. Дом щитовой 6х8 м общей площадью 71 м2. В 2011 г. Сделан капитальный ремонт. Внешняя отделка сайдинг, крыша металлочерепица, хорошая теплоизоляция, внутренняя отделка вагонка, пол шпунтованная доска, окна деревянные и пластиковые стеклопакеты. Отопление кирпичная печь, электрические радиаторы. На кухню заведён водопровод с бойлером. ОБ Участке. Участок 6 соток 20х30 м ровный прямоугольной формы с внешней стороны огорожен забором из профнастила с распашными воротами для заезда автомобиля. На участке растут деревья и кустарники. Есть колодец и летний водопровод. Дополнительные строения: - хоз. Постройки (душевая с бойлером, туалет); - беседка; - теплица; - металлический контейнер для хранения дачного оборудования. Инфраструктура. Участок располагается в Снт "Прогресс". В 4-х км находится село Шарапово с продуктовыми магазинами, амбулаторией, школой и детским садом. Транспортная Доступность. 57 км от Мкад по Минскому или Можайскому шоссе на автомобиле. Автобусная остановка "Пронское" в 1 км, откуда возможно добраться на 28-м маршруте до ж/д станции "Кубинка", либо до г. Звенигород. Условия Покупки. Свободная продажа, 1 взрослый собственник, без обременений, более 10 лет в собственности, полная стоимость в Дкп. Агенство предлагает сервис по одобрению ипотеки в ведущих банках и предоставяет гарантийный сертификат на покупку объекта недвижимости. Код пользователя: 144379. Номер в базе: 12828804.