Можайское ш., 52 км от МКАД
Бережки СНТ, Рузский гор. округ
Дача 95,7 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 953 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,81 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Тучково ≈5,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25152
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 953 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 547 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 165 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Высоково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Высоково д. | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заречье-Поляны СНТ | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 7,2 сот. | 1 410 000 | 195 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 6,7 сот. | 1 413 300 | 210 940 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ромашка СНТ | 6,9 сот. | 2 917 634 | 422 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Высоково д. | 7,1 сот. | 1 642 000 | 231 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Высоково д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 814 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 31 053 / 50 917 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 549 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заречье-Поляны СНТ | 98 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Эхо СНТ | 108 м² | 7 сот. | 5 499 000 | 50 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Калина СНТ | 97 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 30 928 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радуга СНТ | 108 м² | 8 сот. | 10 700 000 | 99 074 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Томшина Гора СНТ | 71,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 017 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Малинка СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 39 091 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продается дача в Снт Бережки (д. Лызлово) Рузского района Московской области. На участке 6 соток расположен летний 2-х этажный дом из бруса. Снаружи дом обшит сайдингом, изнутри вагонкой. На первом этаже дома прихожая, кухня и комната. На втором этаже две комнаты и кладовка. На участке есть баня. Электричество 5 квт. Вода колодец (8 колец). В шаговой доступности озеро Коряжник.