Можайское ш., 37 км от МКАД
Клин пос., Одинцовский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль −63 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — по границе.
До ст. пл. 199 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25151
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 245 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 475 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пронское д. | 16 сот. | 4 950 000 | 309 375 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пронское д. | 15,8 сот. | 6 350 000 | 401 899 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапово с. | 12,5 сот. | 3 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапово с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапово с. | 20 сот. | 4 460 000 | 223 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапово с. | 15,3 сот. | 12 900 000 | 843 137 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клин пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клин пос. | 15 сот. | 3 950 000 | 263 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шарапово с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шарапово с. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 216 / 70 000 / 125 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -63 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Полянка ТЛПХ да: «санузел» + «мебелью» | 72 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прогресс СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 71,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское или Можайское шоссе 47 км от Мкад, деревня Пронское, вблизи г. Звенигород. Дача садовый домик 70 кв. М, участок 6 соток. Дом 70 кв. М, 2 этажа, материал брус, перекрытия деревянные, окна дерево, кровля ондулин; наружная отделка выгонка; внутренняя отделка выгонка; построен в 2013 году. Планировка: 1-й этаж кухня, гостиная, спальня; 2-й этаж спальня 30 кв. М. Другие строения: хоз. Постройка (душевая, туалет). Коммуникации электричество по границе участка; газ по границе участка; колодец. Подъездная дорога: асфальт до участка. Участок 6 соток / Ижс / земли населенных пунктов / расположен в деревне. На участке садовые деревья, кустарники, участок огорожен. Окружающая местность: Природа вокруг лес в 200 метрах, карьер, река Москва в 5 км. Рядом инфраструктура: в 1 км, детский сад, школа, магазины, амбулатория, церковь Успения Пресвятой Богородицы. Вокруг дома разных категорий. Общественный транспорт автобус, маршрутка, остановка в 3 минут пешком. Ближайшие населенные пункты: город Звенигород, город Голицыно. Административная принадлежность: Московская область, Одинцовский городской округ (Одинцовский район). Дача расположена в тихом и живописном месте, в окружение хвойного леса, чистейший и целебный воздух. Оперативный показ по предварительной договоренности. Быстрый выход на сделку. С нашей стороны гарантия юридической чистоты объекта, прозрачности сделки, наличия всех документов. Юридическое сопровождение. Безопасность расчетов. Бесплатная консультация у менеджеров. Звоните!