Можайское ш., 55 км от МКАД
Фобос СНТ, Рузский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈230 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Тучково ≈3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25150
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 229 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 380 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Тучково пгт | 9 сот. | 4 900 000 | 544 444 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 7,4 сот. | 3 700 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 43 сот. | 29 000 000 | 674 419 | снят (цена объявления) 03.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 12 сот. | 8 900 000 | 741 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 12,5 сот. | 4 499 000 | 359 920 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молодиково д. | 49 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тучково пгт | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тучково пгт | 15 сот. | 14 000 000 | 933 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 45 909 / 108 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Старая Руза-Просека СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Имени Мичурина СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Яблонька СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Белобородово д. | 60 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | ГАБТ СНТ | 60 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем дом 50 кв. М на участке 6 cоток в Снт Фобас. Дорога до Снт асфальтированная. Въезд по брелоку. Участок суxой, pовный. Дом построен из бруса, утеплен и обшит сайдингом. На первом этаже на террасе расположена кухня, большая проходная комната и две маленьких. На втором этаже (мансарда) большая комната с частичной отделкой. Под домом большой сухой подвал. Электричество проведено. Есть колодец и отдельно стоящий туалет на улице. Водопровод общий, с конца апреля до начала ноября. В Снт проведен интернет. На участке яблони, сливы, кусты смородины и крыжовника. Boкруг хорошие, cпoкoйныe сoceди. Рядом Москва река и чистейший пляж на карьерах. Есть места для ловли рыбы. В Снт продают домашние яйца, а в соседнем Снт Эко мясо. В 10 минутах езды ж/д станция Тучково (строительный рынок, питомник растений, кафешки, продуктовый рынок, Мфц, магазины, парикмахерские, школа, дом культуры и пр.). Идеальное место для дачного отдыха! Собственность с 1993 года. Дом и земельный участок оформлены, межевание проведено. Документы к продаже готовы!