Можайское ш., 44 км от МКАД
Родничок-1 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 32,4 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈2,44 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 58 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈548 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Чапаевка ≈0,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25149
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 36 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 063 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 216 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сюрприз СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репище д. | 5 сот. | 2 950 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иванов Угол СНТ | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репище д. | 6,1 сот. | 1 200 000 | 196 721 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репище д. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 8,2 сот. | 1 399 000 | 170 610 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чапаевка д. | 15,4 сот. | 5 750 000 | 373 377 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иванов Угол СНТ | 10,2 сот. | 1 000 000 | 98 039 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чапаевка д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 1 470 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 548 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 692 / 65 657 / 66 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 828 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 898 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Восход-16 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ёлочка СНТ | 39,6 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 65 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Голицыно СТ | 36 м² | 8,3 сот. | 8 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Болтино д. | 26 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 20 м2 с двумя этажами, расположенная на участке 6 соток в Снт, по факту 10 соток. Дом сборно щитовой, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Внутри выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, создавая теплую атмосферу. В доме две комнаты, оборудованные всем необходимым для комфортного отдыха. Новая пристройка, полноценная кухня. На участке есть беседка и качели, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок ухожен, с зелеными насаждениями и цветниками. Для водоснабжения используется колодец, отопление электрическое. Санузел находится на улице. И биотуалет в доме. Торг уместен. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта и железнодорожной станции. В шаговой доступности магазин.