Можайское ш., 48 км от МКАД
Здоровье СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 51 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −711 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Полушкино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25148
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 227 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 804 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Коммунар ДПК | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 5 500 000 | 687 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Крутицы д. | 15 сот. | 7 100 000 | 473 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Крутицы СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Крутицы д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 22,5 сот. | 4 200 000 | 186 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крутицы д. | 14 сот. | 3 050 000 | 217 857 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крутицы д. | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 800 / 65 208 / 111 667 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Электротехник СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Имени Мичурина СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Энергия СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Проект СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Энергия СНТ | 58 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 80 172 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергия СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 700 000 | 111 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с участком 6 соток в Снт "Здоровье". Отличный вариант для сезонного отдыха или постоянного проживания в тихом и спокойном месте. Характеристики дома: Площадь дома 51 кв. М. Дом комбинированный: часть расположена на свайном фундаменте, часть на бетонном основании. Печное отопление. Крыша из металлочерепицы. Имеется сухой погреб. Гараж на участке. Дополнительные постройки: Отдельно стоящая утепленная кухня из бруса, обшитая вагонкой. В кухне предусмотрено электрическое отопление, оборудованы душ и туалет. Коммуникации: Электричество 15 квт. Вода заведена в кухню из собственного питьевого колодца. Установлен бойлер объемом 80 литров. На участок проведен Центральный Летний водопровод. Газ в Снт отсутствует. Участок площадью 6 соток ухоженный, подходит для отдыха, садоводства и ведения хозяйства. Документы готовы к сделке.