Можайское ш., 39 км от МКАД
Роща СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈426 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,56 млн → дом ≈942 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −497 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Музей ≈1,8 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25147
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 426 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 558 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Роща СНТ | 6,1 сот. | 2 500 000 | 409 836 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Люгер СНТ | 6 сот. | 1 415 000 | 235 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 12 сот. | 9 950 000 | 829 167 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 87 160 / 180 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Роща СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Проект СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Электротехник СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Кубинка-М СНТ | 44 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Энергия СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аида СПК | 55,6 м² | 7 сот. | 4 750 000 | 85 432 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Трасна СНТ | 41 м² | 8 сот. | 6 600 000 | 160 976 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача В Снт "Роща", 49 КМ От Мкад По Минскому Шоссе. Снт "Роща" большое садоводческое товарищество с охраняемой территорией, дороги асфальтированы. Очень удобный и быстрый выезд на Минское шоссе, всегда без пробок. До ЖД Кубинка 10 минут на машине, 10 минут до автобусной остановки. В снт есть магазин, футбольное поле. Земельный участок квадратной формы, рельеф ровный; Размеры 20х30 кв. Метров. На участке расположен летний двухэтажный дом площадью 48 кв. Метров. К дому пристроены веранды закрытая 6х3 кв. Метра и открытая 9х2,5 кв. Метров. По факту дом 65 кв. Метров. Первый этаж: кухня-гостиная, две комнаты, прихожая; Второй этаж: свободная планировка. На участке также есть хозяйственный домик 6х2,5 кв. Метра с душевой кабиной; фундамент- столбчатый; крыша оцинкованное железо, облицован вагонкой. В доме электричество, вода сезонная, газ проходит по границе снт. Межевание сделано. Один взрослый собственник, без долгов и обременений. Звоните, все расскажем и покажем.