Можайское ш., 38 км от МКАД
Брехово д., Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,1 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Земля ≈356 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 2,17 млн → дом ≈727 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 70 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,15 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈658 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Сушкинская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25146
Рейтинг 55/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 356 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 173 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Брехово д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Брехово д. | 15 сот. | 9 880 000 | 658 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Брехово д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ока СНТ | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Брехово д. | 5 сот. | 14 500 000 | 2 900 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Брехово д. | 15 сот. | 8 800 000 | 586 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юность СНТ | 15 сот. | 10 900 000 | 726 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское пос. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское пос. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 103 000 / 147 253 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 154 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 639 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 123 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Лесное Захаровское СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Малые Вяземы д. | 45 м² | 7,5 сот. | 4 900 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кулон СНТ | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Вяземы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Островня СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 650 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Жаворонки-Север СНТ | 45,5 м² | 5,7 сот. | 6 700 000 | 147 253 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Урожайное СНТ | 36 м² | 9,1 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Жаворонки-Север СНТ | 65 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 09.09.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 900 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом на участке 6 соток в хорошем западном районе Подмосковья. д.Брехово Одинцовского района, ПСК Озеро. На участке садовый дом 66 с мансардой, двумя комнатами, верандой; хозблок с летней кухней, душем и туалетом; флигель 30 кв.м с