Можайское ш., 83 км от МКАД
Строитель СНТ, Можайский гор. округ
Дом 86 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 548 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 21 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −134 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кукаринская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25144
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 548 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 884 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шиколово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шиколово д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Спутник ДНП | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спутник пос. | 20 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Спутник ДНП | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Спутник ДНП | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Спутник ДНП | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Спутник ДНП | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 176 / 23 125 / 37 179 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 733 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −134 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Сосновка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 21 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 90 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 80 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 23 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Западный СПК | 78 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 37 179 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом.СНТ Строитель -74.Можайское шоссе. Участок 6 соток,дом 86 кв.м. Бревенчатый дом,снаружи отделка сайдингом,все окна пластиковые.Вся мебель и техника остается. Участок ухожен (фруктовые деревья,ягодные кустарники ,большие туи,газон).От ж/д станции Кукаринская 1 км.Постоянная регистрация разрешена .Один взрослый собственник.