Можайское ш., 29 км от МКАД · земля с домом
Форум СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «На участке горелый дом 50 кв м под разбор, а также бытовка, дровница, сарай.»
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 22.09.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 63 %
Земля ≈375 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3 млн → дом −300 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈363 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Сушкинская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25142
Рейтинг 54/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 375 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ява СНТ | 46 сот. | 5 600 000 | 121 739 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Союз СНТ | 6 сот. | 3 499 999 | 583 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Волна СНТ | 5,7 сот. | 2 300 000 | 403 509 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Волна СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Волна СНТ | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Петелинское СНТ | 8 сот. | 4 350 000 | 543 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Часцы пос. | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-3 СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сивково д. | 14,2 сот. | 16 500 000 | 1 161 972 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глобус СНТ | 7,5 сот. | 3 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 84 000 / 117 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 323 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 363 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сад СНТ | 50 м² | 8,5 сот. | 5 850 000 | 117 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимирязевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 3 489 000 | 69 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Часцы пос. | 50 м² | 11 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.6 км | Юность СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Татарки д. | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Петелино СНТ | 50 м² | 8,8 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | ТЛПХ Родник СНТ | 48,6 м² | 10,9 сот. | 9 990 000 | 205 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Снт Московская Правда-3, участок 73. 53 км от Мкад по Минскому шоссе. Жд станция Сушкинская в 15 минутах ходьбы. На участке горелый дом 50 кв м под разбор, а также бытовка, дровница, сарай. Соседи с двух сторон. Рядом с участком общественный колодец. Электричество по границе участка. Возможно завести газ. На участке 4 кольца колодец и септик. Забор профнастил и откатные ворота. В пешей доступности есть парк Патриот, теннисный корт, отели, ресторан грузинской кухни, вет клиника, сауна, спа, баня, магазины. А также водоёмы и речки. Звонить и писать в дневное время.