Можайское ш., 60 км от МКАД
Федьково д., Рузский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 864 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Театральная ≈7,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25141
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 864 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Нестерово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красотино д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красотино д. | 7 сот. | 2 370 000 | 338 571 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красотино д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красотино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нестерово д. | 6,4 сот. | 2 000 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нестерово д. | 15,8 сот. | 3 000 000 | 189 873 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нестерово д. | 9 сот. | 1 250 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нестерово д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 696 / 60 659 / 94 340 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -670 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Яблонька СНТ | 53 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 94 340 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Поречье СНТ | 39,5 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 55 696 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Дубки СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 60 659 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 099 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 64946615 Уютная дача на участке 6 соток в Снт "Раздолье" д. Жиганово Рузского района в 83 км от Мкад по Минскому или Можайскому шоссе. Дом кирпичный площадью. 45м2. В доме имеется туалет, душ, подсобное помещение. Участок ровный, прямоугольный, ухоженный, на участке расположена просторная чистая 2х-этажная баня 8х4,6м, сруб-бревно. Также на участке имеется качественно выполненный фундамент 9.3х9.3х1м, со входом всех коммуникаций (железобетонная плита). В дом заведено электричество, на участке. Имеется летний водопровод. В 150 метрах от участка протекает. Река с обустроенными пляжами. Участок огорожен кирпичным забором, железные ворота для въезда автомобиля. Около участка расположена спортивная площадка. Инфраструктура в 6 км: сетевые магазины, строительный рынок, ресторан, банкомат, детсад, школа, остановка общественного. Транспорта. До ж/д станции Тучково 20 минут на машине. Территория Снт. Охраняемая, есть детские и спортивные площадки. Некоторые соседи проживают. Круглогодично. Вокруг Снт находится грибной лес и большие. Поля. Замечательное экологически чистое место для отдыха и постоянного. Проживания. Приезжайте. Посмотреть, Вам понравится.