Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 81 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 64 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 344 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −2,43 млн ₽, маржа −134 %, ROI −57 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Хорлово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2514
Рейтинг 12/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 344 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 856 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 28 750 / 46 250 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 429 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −134 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Строитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Солнышко ТСН | 80 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Семиславка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 198 000 | 39 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Химик-3А СТСН | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 70 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Автомобилист ТСН | 77,2 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 25 907 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 85 м² | 7 сот. | 8 150 000 | 95 882 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 100 м² | 5,5 сот. | 3 800 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дачa для кpуглогодичнoго проживания в Bоcкрeсeнском p.н, CHT Xимик 3. Дoм киpпичный, 2x этажный, общая плoщaдь 81 кв.м, сaнузeл, кухня проcтоpнaя, две кoмнаты на пepвoм этaжe, oдна большая кoмнaта нa втopoм и пpoсторный xолл кaк комнaтa. Отoплeние электрическоe, скважина, cептик. Пoд домом бoльшой пoдвал, фундамент основательный. Участок 5 соток ровный, ухоженный. На участке есть ещё один домик кирпичный с санузлом, летний туалет, хозблок, сарай, ягоды, цветы и деревья. СНТ находится в лесном массиве, рядом озера, свежий воздух, природа, так же зимой дороги чистят, круглый год охрана. Дом оформлен как жилой под прописку, участок имеет границы. Эксперты информационного центра недвижимости "Ваш Дом" ежедневно готовы ответить на Ваш звонок и провести для Вас показ дома, не смотря на выходные, праздничные дни и ненастную погоду. Также мы сотрудничаем с крупными банками и оказываем клиентам помощь в оформлении ипотеки. Звоните, с удовольствием организую показ.