Можайское ш., 53 км от МКАД
Заря СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Земля ≈253 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,03 млн → дом ≈73 тыс. ₽, 912 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −342 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Санаторная ≈4,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25139
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 027 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 73 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 912 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 18 сот. | 4 800 000 | 266 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ляхово д. | 30 сот. | 7 900 000 | 263 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ляхово д. | 43 сот. | 12 500 000 | 290 698 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ляхово д. | 16 сот. | 2 850 000 | 178 125 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крымское с. | 12 сот. | 2 999 900 | 249 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крымское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Викинг СНТ | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крымское с. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубки пос. | 15 сот. | 5 250 000 | 350 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 778 / 48 611 / 54 444 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 311 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Пансионат Химик нп | 80 м² | 9,1 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ромашка СНТ | 84,2 м² | 8,2 сот. | 3 100 000 | 36 817 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мичуринец-69 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 48 864 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Телефонист СНТ | 75 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Азотчик СНТ | 74 м² | 11 сот. | 3 800 000 | 51 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Приозерный СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Изумруд СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 87 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом летний из 2 комнат одноэтажный готов к проживанию в летний период и дача из бруса с общей площадью 70 м2 на участке 8 соток. Дом двухэтажный, требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи, есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок расположен в Снт, рядом остановка общественного транспорта и магазин. Водоснабжение централизованное, электричество подключено. Санузел находится на улице. Отличное место для тех, кто ценит тишину и природу. Электричество 5квт, водоснабжение летние.