Можайское ш., 42 км от МКАД
Кубинка г., Одинцовский гор. округ
Дача 80 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Земля ≈420 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 3,78 млн → дом −280 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,15 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль −357 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Кубинка I ≈0,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25136
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 419 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 780 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кубинка СНТ | 7,9 сот. | 3 300 000 | 417 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 8 200 000 | 554 054 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 9 000 000 | 608 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 3 500 000 | 426 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15,9 сот. | 5 500 000 | 345 912 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 412 / 66 410 / 125 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 147 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 890 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -357 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 75 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Люгер СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Полянка СНТ | 85 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 49 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Аида СПК | 81 м² | 7,1 сот. | 8 700 000 | 107 407 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Полянка ТЛПХ | 72 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калинка СНТ | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Проект-88 СНТ | 70 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Поречье СНТ | 90 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рыбак СНТ | 85 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Поречье СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке два дома. Дома установлены на блоки. Дома старые, но летнее проживание возможно. Вода есть, на летний период подключается. Отдельно хозблок.