Можайское ш., 60 км от МКАД
Дельта СНТ, Рузский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 25 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −444 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец; свет — 10 кВ.
До ст. Театральная ≈4,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25132
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 58 140 / 108 333 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -444 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Долина СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Яблонька СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Старая Руза-Просека СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летняя дача вблизи п. Дорохово. Участок 6 соток. На участке деревянный домик, беседка, хозблок и отдельное хозяйственное строение, включающее душевую зону с мойкой, стиральной машиной и небольшой комнатой. Так же есть дровяник для хранения дров. Подключено электричество 10 квт. Есть колодец. В доме на первом этаже: терраса, кухня и большая комната. На втором небольшая комната. Пол и крыша утеплены. Участок огорожен забором. Хороший круглогодичный подъезд. Рядом лес. Документы оформлены.