Можайское ш., 39 км от МКАД
Роща СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 78 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,09 млн ₽, снижали с 5,2 млн; первая цена 5,2 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 65 %
Земля ≈426 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,41 млн → дом −320 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈574 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Музей ≈1,8 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25128
Рейтинг 62/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 426 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 410 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 103 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Роща СНТ | 6,1 сот. | 2 500 000 | 409 836 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Люгер СНТ | 6 сот. | 1 415 000 | 235 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 73 412 / 127 384 |
| цена объекта | 3 090 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 626 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 573 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 76 м² | 4,5 сот. | 5 100 000 | 67 105 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Роща СНТ | 71,5 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 79 720 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 81,4 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 85 995 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 80 м² | 7 сот. | 8 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 80 м² | 8,2 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Кубинка-60 ДПК | 86,6 м² | 12 сот. | 10 500 000 | 121 247 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 75,1 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 66 578 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Калинка СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Репище д. | 73,4 м² | 5 сот. | 9 350 000 | 127 384 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Энергия СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 5 200 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 4 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 4 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 4 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 3 290 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 3 090 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 090 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся загородный дом 78 м2 в Снт рядом с Кубинкой. Предлагается к продаже уютный деревянный дом площадью 78 м2(оформлен как нежилой), построен 2012 году, расположенный в Снт недалеко от города Кубинка. Дом тёплый, с печным отоплением, летний водопровод, подходит для круглогодичного проживания. Подключено электричество. По границе посёлка проходит газ, при желании есть возможность подключения. Удобное расположение: до железнодорожной станции всего 15 минут пешком, что позволяет легко добираться как на личном, так и на общественном транспорте. Дом отлично подойдёт как для дачного отдыха, так и для постоянного проживания в тихом и экологически чистом месте. * Один взрослый собственник. * Быстрый выход на сделку. Звоните, отвечу на все интересующие вопросы и договоримся о просмотре!