Можайское ш., 44 км от МКАД
Ника СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 71 тыс.–251 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,56 млн / целевая ≈5,9 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,82 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Полушкино ≈9,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25126
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 128 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 059 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 376 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ника СНТ | 8,4 сот. | 1 600 000 | 190 476 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михайловское ДПК | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хотяжи д. | 6,2 сот. | 5 580 000 | 900 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Михайловское с. | 16,5 сот. | 1 900 000 | 115 152 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ломоносово СТ | 10 сот. | 1 455 000 | 145 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ломоносово СТ | 38,3 сот. | 20 000 000 | 522 193 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ломоносово СТ | 6,2 сот. | 5 600 000 | 903 226 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Никифоровское д. | 38 сот. | 9 000 000 | 236 842 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Никифоровское д. | 25 сот. | 11 500 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Никифоровское д. | 17 сот. | 3 200 000 | 188 235 | в продаже 14.06.2020 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 714 / 75 573 / 250 784 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 232 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 823 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Бушарино-2 КП | 51 м² | 11,5 сот. | 12 790 000 | 250 784 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Покровское пос. | 70 м² | 12 сот. | 4 950 000 | 70 714 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Чайка СНТ | 87,2 м² | 5,4 сот. | 6 590 000 | 75 573 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника! Участок 8 соток, освоенный в Снт Ника. Ровный, прямоугольной формы на боковой улочке. Тихое место с шикарным воздухом! Периметр Снт Ника полностью закрыт глухим забором. Въездные ворота автоматические, откатные по звонку на мобильный номер. Дороги внутри в хорошем состоянии, отсыпаны асфальтовой крошкой, регулярно подновляются. На участке: - дом 6х6м, 1997 года постройки ( 1-й этаж бревно, 2-этаж брус 150х150мм, чердак холодный, крыша шифер), плюс полностью закрытая веранда 6х3м. Фундамент ленточный. В доме на 1-ом этаже свежесложенная дровяная печь из огнеупорного. Кирпича 1000х800мм с очагом для приготовления пищи, дымоход. Кирпичный (выведен вверх на крышу через второй этаж и чердак). - сарай 3х2м из бруса 300х200мм, крыша шифер. - теплица из поликарбоната 4х3м. - колодец 20 колец ( около 20 метров глубиной), вода из колодца заведена в. Дом. Есть холодная и горячая вода ( электрический бак). - так же есть летний водопровод для полива. - плодовые деревья ( яблоки, груша, слива). - кустарники ( малина, крыжовник, черная и красная смородина, жимолость). Межевание сделано, присвоен кадастровый номер ( отдельно участку, отдельно дому). Один взрослый владелец с 93 года. Электричество: 15квт. До Москва реки пару километров. Магазины в 10 минутах езды в обе стороны по шоссе. До Каринского ( бывшая центральная усадьба) 15 минут на авто, где есть вся инфраструктура ( сетевые магазины, рынок, аптека, почта, школа, сад и т. Д.). Добраться до Снт Ника можно по Новорижскому, Минскому, Можайскому и Рублевскому шоссе От села Михайловское до Снт Ника по полю проложена дорога из бетонных плит с посыпкой асфальтовой крошкой. Быстрый выход на сделку.