Можайское ш., 58 км от МКАД
Сфера СНТ, Рузский гор. округ
Дом 57,4 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 626 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −964 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Театральная ≈4,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25123
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Белобородово д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белобородово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ботино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ботино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ботино д. | 35 сот. | 3 490 000 | 99 714 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ожигово д. | 17 сот. | 9 900 000 | 582 353 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ожигово д. | 17 сот. | 8 900 000 | 523 529 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 55 268 / 68 441 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 205 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -964 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Белобородово д. | 65 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Томшина Гора СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 55 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Жиганово д. | 64,2 м² | 8,3 сот. | 5 999 000 | 93 442 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Тучково пгт | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 999 900 | 46 152 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Аист СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный Дом В Снт "Тучково" Подходит Для Комфортной Загородной Жизни! Основные Преимущества: Юридическая чистота: 1 собственник, без обременений. Финансовые возможности: Подходит под ипотеку. Важно: Прописка невозможна. О Доме: Тип: Двухэтажный дом. Общая площадь: 57,4 кв. М. Материалы: Стены: Дерево (облицовка: брус). Кровля: Шифер. Фундамент: Блочный. Санузел: Во дворе. Остается после продажи: Мебель, техника, кухонный гарнитур. Кадастровый номер: 50:19:0040428:235. ОБ Участке: Площадь: 6,17 соток. Размер: 30 х 20 м. Форма: Ровный. Ограждение: Сетка рабица. Межевание: Выполнено. Кадастровый номер: 50:18:0010802:80. Коммуникации: Электроснабжение: 5 квт. Водопровод: Летний. Канализация: Выгребная яма. Членские взносы Снт: 1200 руб/мес. Инфраструктура: Магазины: Небольшие продуктовые лавки: в паре километров (д. Кожино или Старая Руза). Крупные сетевые магазины ("Пятерочка", "Дикси"), строительные рынки, аптеки: в поселке Дорохово. Медицина: Ближайший Фап: в Старой Рузе. Полноценная больница и поликлиника: в г. Руза (17 км). Природа: Рядом протекают река Москва (в районе Старой Рузы) и река Елица, множество лесных массивов. Благоустройство в поселке: Планируется создание парковой зоны, просторных игровых площадок и футбольного поля. Транспортная Доступность: Ж/Д сообщение: Ближайшая станция Тучково (Белорусское направление), 5 км от Снт. Автобус: Остановка в 430 м от дома. На автомобиле: Удобный подъезд со стороны Минского или Можайского шоссе через трассу А-108 ("Бетонка"). Идеальное Место: Для семей с детьми, благодаря запланированным игровым площадкам и футбольному полю прямо в поселке, что обеспечит досуг и возможность заниматься спортом на свежем воздухе. Остались Вопросы? Работаем для вас без выходных! Звоните! Арт. 143109020.