Можайское ш., 40 км от МКАД
Энергия-4 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,77 млн; первая цена 3,77 млн ₽ от 13.07.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 49 %
Земля ≈380 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,28 млн → дом ≈720 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 56 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,88 млн / целевая ≈7,09 млн / пессимист. ≈6,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кубинка II ≈1,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25118
Рейтинг 74/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 380 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 280 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Старый городок пос. | 13,2 сот. | 6 600 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старый городок пос. | 5,5 сот. | 1 300 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кактус СТ | 6,6 сот. | 1 590 000 | 240 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия-2 СНТ | 3 сот. | 3 300 666 | 1 100 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старый городок пос. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 475 / 74 074 / 116 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 090 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 752 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Родничок-1 СНТ да: «санузел» + «тёплым полом» | 102,7 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 56 475 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Крутицы СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 108 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Покровский парк ДНТ да: «душевая» + «заезжай и живи» | 90 м² | 6,5 сот. | 10 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2025 | 3 770 000 | история площадки |
| 08.09.2025 | 3 630 000 (−140 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 3 620 000 (−10 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 610 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.09.2025 | 3 600 000 (−10 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 3 590 000 (−10 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 3 500 000 (−90 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 3 400 000 (−90 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Участок 6 соток по документам. Огорожено около 14. Лесхоз непротив, но доп участок без права капитального строительства. Деревья, кусты, 2 готовые теплицы, грядки. Металлический гараж. Сейчас там материал для достройки дома. Много подсобных помещений, сараев, мастерская. Все из металла. Дом нужно доделывать. Второй этаж не достроен. Есть печка чугунная, мощная, не установлена. Электричество 380. Есть сварка стационарная на 35 квт. Много различного материала. 2 куба половой доски. Дом утеплен. Возможно весенне-летне-осеннее проживание. Для зимы лучше доутеплять и менять окна. Фундамент плиты, дом не играет. Колодец питьевой. По границе пруд. Риелторам не беспокоить. Пишите. Если реальный будет интерес созвонимся, договоримся о показе.