Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Лужайка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., щитовой, 2009 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 652 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Шевлягино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2511
Рейтинг 27/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 506 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 652 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 33 750 / 51 389 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 627 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 898 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новое Жирово дп | 72 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Промстройпроект СНТ | 58,8 м² | 9,6 сот. | 2 000 000 | 34 014 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Усадьба в лесу КП | 55 м² | 6 сот. | 4 499 900 | 81 816 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Березка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вертолет-2 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Одуванчик НП | 56 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в 15-20 минутах пешком от станции Шевлягино. Участок сухой ровный. Дом щитовой не утепленный. Есть гараж и еще один маленький домик. Есть колодец. Пладоносящие деревья: яблони, груши и кустарники: малина, крыжовник, смородина. Хорошие соседи. Свободная продажа. Один взрослый собственник.