Можайское ш., 93 км от МКАД
Первомайское-2 СНТ, Можайский гор. округ
Дом 42,7 м², участок 5,8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 23.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 566 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 28 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈654 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −92 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, септик (по описанию).
До ст. Кукаринская ≈5,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25105
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 596 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 566 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 386 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Первомайское-1 СНТ | 6,3 сот. | 11 300 000 | 1 793 651 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Холдеево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Холдеево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Спутник ДНП | 13,5 сот. | 1 200 000 | 88 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Спутник ДНП | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Спутник ДНП | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Спутник ДНП | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Спутник ДНП | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Первомайское-5 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесная Застава СНТ | 21 сот. | 1 800 000 | 85 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 654 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 56 000 / 71 429 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 333 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -91 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.2 км | Пролетарский Труд СНТ | 40 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Каскад СНТ | 43,7 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 37 757 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пестриково-2 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Румянцево СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.10.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.10.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженная дача с 2-этажным домом 42,7 м2 на 5,76 сотках Можайское направление | СНТ "Первомайский-2" | участок 236 Продаётся аккуратная загородная дача на участке 5,76 сотки в давно обжитом СНТ "Первомайский-2" Можайского муниципального округа Московской области. Здесь уже создано главное для комфортного летнего отдыха: ухоженный участок, аккуратный двухэтажный дом, сад, цветы, хозяйственные постройки, электричество 15 кВт и организованный въезд на территорию СНТ. Дом Двухэтажный щитовой дом площадью 42,7 м2, установлен на бетонных плитах. На первом этаже расположены кухня-гостиная и проходная комната, используемая как спальня. На втором этаже вторая спальня. Дом очень аккуратный внутри и снаружи, с приятной чистой обстановкой. Печь отсутствует, возможно отопление электричеством. Участок Площадь 5,76 сотки. Участок огорожен забором из металлопрофиля, предусмотрены ворота для въезда автомобиля. Территория уже благоустроена и имеет сформированные посадки: плодовые деревья, кустарники, цветы и ели возле дома. Для летнего проживания и отдыха не требуется начинать благоустройство с нуля. Дополнительные постройки и коммуникации На участке имеются: технический колодец около 3 м с грунтовой водой; фильтр для очистки воды; отдельно стоящий туалет с выгребной ямой; деревянная душевая с тентом для нагрева воды. Септик отсутствует. Электричество 15 кВт. Членский взнос 6 000 в год. СНТ и окружение "Первомайский-2" крупное, давно сформированное садовое товарищество примерно на 600 домов с участками. Въезд и выезд оборудованы автоматическими шлагбаумами. Можайское направление привлекательно для тех, кто ценит загородный отдых среди природы: лесные массивы, реки и водоёмы создают характерную для западного Подмосковья атмосферу. Документы 1 взрослый собственник. Право собственности с 24.03.2021 г. Основание свидетельство о праве на наследство по закону. Без долгов и обременений. Земельный участок 5,76 сотки, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения садоводства. Дом 42,7 м2, жилое строение, назначение нежилое, без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке. Подойдёт тем, кто ищет готовую летнюю дачу с ухоженным участком в обжитом СНТ и хочет пользоваться ею сразу, не проходя долгий этап создания загородного пространства с нуля.