Можайское ш., 53 км от МКАД
Поречье СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 39,5 м², участок 7,4 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 23.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 51 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 2,17 млн → дом ≈35 тыс. ₽, 886 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 38 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈690 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈342 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Чапаевка ≈2,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25102
Рейтинг 44/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 13.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 165 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 35 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 886 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поречье СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поречье СНТ | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чапаевка д. | 7,4 сот. | 3 000 000 | 405 405 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 16 сот. | 5 500 000 | 343 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чапаевка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 690 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 76 923 / 114 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 446 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Тучково пгт | 45,5 м² | 3,9 сот. | 3 500 000 | 76 923 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Часцы пос. | 50 м² | 11 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 999 999 (−350 001) | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 900 000 (−99 999) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 790 000 (−110 000) | история площадки |
| 23.10.2026 | 2 290 000 (−500 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 200 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138514548 Мы строили и благоустраивали этот участок как дачу выходного дня для отдыха на природе прямо рядом с поселком, где постоянно проживаем (Старый городок). Поэтому вложились в то, что сложно и дорого сделать с нуля: выложили капитальную плитку, вырастили сад, сделали разводку электричества по участку и поставили печь. Покупатель приобретает готовую базу у пруда, а воду и сантехнику новый хозяин легко разведёт под свои нужды за пару дней! 1. ЛОКАЦИЯ И ТРАНСПОРТ (Премиум-место) Уникальное расположение: Участок прямо напротив пруда, детской площадки с горкой и качелями, волейбольной площадки и уличных тренажёров. Вся досуговая зона прямо у калитки! Быстрая логистика: 10 минут пешком до автобуса (2 остановки на выбор) + магазин. До Ж/Д станции Кубинка всего 5 минут на маршрутке по прямой дороге, БЕЗ Ж/Д переездов и пробок! Заезд с 3-х направлений: К участку можно удобно подъехать через Старый Городок, Новый Городок и д. Чапаевка всегда есть выбор пути без пробок. Круглогодичный подъезд, дороги зимой чистятся регулярно. Безопасность и обжитость: СНТ крупное (400+ участков), въезд через шлагбаум с нескольких сторон, камеры наблюдения. С двух сторон соседи живут круглогодично (участок всегда под присмотром, вечером светло и безопасно). Цивилизация: В 5-10 минутах езды школы, сады. В СНТ работают службы доставки (Ozon, Yandex и др.). Сельмаг 10 минут пешком. 2. УЧАСТОК И ИНЖЕНЕРИЯ (Огромная экономия денег) Благоустройство: По основным дорожкам выложена садовая плитка. Взрослый сад: Плодоносящие деревья (взрослые и молодые, не нужно ждать 35 лет), кустарники, ягоды, цветы, колодец. Подземная электрическая разводка: Свет заведён не только в дом, но и сделана разводка на 2 дополнительных уличных щитка (один на освещение сада/дорожек, второй в другом конце участка под технику/инструмент). Не нужно тянуть опасные удлинители. Комфорт ночью: Уличные фонари от СНТ стоят прямо по границе нашего участка со стороны дороги. Связь: На столбе подведён высокоскоростной проводной интернет (оптоволокно) идеально для работы и удалёнки. 3. ДОМ И КОММУНИКАЦИИ Всесезонное тепло: Капитальная блочно-кирпичная основа с мощной печью на 9 кВт (дом быстро прогревается). Можно комфортно приезжать и жить с ранней весны до глубокой осени или зимой. Документы: Дом и земля оформлены, один собственник. Расчёт наличными.