Можайское ш., 54 км от МКАД
Чапаевка д., Одинцовский гор. округ
Дом 39,5 м², участок 7,4 сот.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Земля ≈317 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 2,35 млн → дом −57 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈690 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈126 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — нет.
До ст. Чапаевка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25099
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 317 142 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 347 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −57 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 443 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чапаевка д. | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чапаевка д. | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чапаевка д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чапаевка д. | 16 сот. | 5 500 000 | 343 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чапаевка д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чапаевка д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поречье СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чапаевка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чапаевка д. | 13 сот. | 4 899 000 | 376 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чапаевка д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 690 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 86 058 / 162 500 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 279 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 125 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Калинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Энергия-4 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 790 000 | 69 750 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старый городок пос. | 43,1 м² | 5 сот. | 5 750 000 | 133 411 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рязань д. | 40 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Шарапово с. | 39 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Троицкое с. | 41,6 м² | 7,4 сот. | 5 057 700 | 121 579 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Григорово д. | 42 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Имени Мичурина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мечта СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 690 000 (−210 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 2 490 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.10.2026 | 2 290 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138514548 Мы строили и благоустраивали этот участок как дачу выходного дня для отдыха на природе прямо рядом с поселком, где постоянно проживаем (Старый городок). Поэтому вложились в то, что сложно и дорого сделать с нуля: выложили капитальную