Можайское ш., 84 км от МКАД
Можайск г., Можайский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 09.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 23 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈203 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Можайск ≈0,4 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25098
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 444 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 24 сот. | 17 500 000 | 729 167 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 1 999 999 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9 сот. | 17 816 751 | 1 979 639 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9 сот. | 162 675 | 18 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 31 сот. | 6 999 000 | 225 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Ченцово д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 125 / 79 595 / 102 041 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 613 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | 63,7 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 80 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 23 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 54,3 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 79 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 90 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Строитель СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 2 600 000 → — |
Описание
Предлагаем на продажу деревянный дом расположен в экологически чистом Можайском районе недалеко от Можайска. Общая площадь около 70 кв.м. В доме - кухня, 4 комнаты , обогреваемые конвекторами, а также оборудована душевая кабина. На огороженном