Можайское ш., 85 км от МКАД
Можайск г., Можайский гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,79 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 02.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Можайск ≈1,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25097
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 167 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 623 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 24 сот. | 17 500 000 | 729 167 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 162 675 | 18 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9 сот. | 17 816 751 | 1 979 639 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 1 999 999 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 31 сот. | 6 999 000 | 225 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Большое Новосурино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 157 / 53 309 / 76 852 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 064 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 52 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 73 077 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 54 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 76 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 45,2 м² | 6 сот. | 3 437 910 | 76 060 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 45,1 м² | 7 сот. | 2 404 215 | 53 309 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Полиграфист СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 42 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энтузиаст СНТ | 50,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 407 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березки СНТ | 51 м² | 6,5 сот. | 13 450 000 | 263 725 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Бородинское поле пос. | 47,6 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 52 311 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Отдых АДНП | 50 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.10.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 19.10.2026 | 2 790 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем на продажу дом для круглогодичного проживания в экологически чистом Можайском районе недалеко от Можайска. Общая площадь около 50 кв.м. Дом 2-х этажный , 2010г.п., первый этаж кирпичный , второй из бруса. В доме - кухня, гостиная с печью и