Можайское ш., 39 км от МКАД
Каринское с., Одинцовский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 41 %
Земля ≈289 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,74 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 102 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Ястребки ≈6,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25096
Рейтинг 53/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 2 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 37.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 9.7 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 289 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 736 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Каринское с. | 15,5 сот. | 3 200 000 | 206 452 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Каринское с. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спасское д. | 35 сот. | 10 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сергиево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гигирево д. | 17 сот. | 12 000 000 | 705 882 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гигирево д. | 13 сот. | 5 800 000 | 446 154 | в продаже 03.02.2022 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дьяконово д. | 8 сот. | 4 320 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дьяконово д. | 11,6 сот. | 4 990 000 | 430 172 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 732 / 116 775 / 131 818 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Трансстроймаш СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 131 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Поляна ДСК | 23,1 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 101 732 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новорижское шоссе 54 км от МКАД, село Каринское. Дача - садовый домик 25 кв. м, баня 12 кв. м, участок 6 соток,. Дом 25 кв. м, 1 этаж, каркасный, утепленный, перекрытия деревянные, окна дерево, мягкая кровля; наружная отделка - Вагонка; внутренняя