Можайское ш., 31 км от МКАД
Вяземы СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Земля ≈528 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,17 млн → дом ≈329 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −353 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Захарово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25095
Рейтинг 42/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 528 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 171 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 329 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 580 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Голицыно СТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Раменка-2 СНТ | 13 сот. | 4 600 000 | 353 846 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк ТСН | 9,6 сот. | 4 950 000 | 515 625 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Летний Отдых пос. | 30 сот. | 18 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Летний Отдых пос. | 21 сот. | 13 500 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Олимпиец СНТ | 9 сот. | 5 500 000 | 611 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Астра СНТСН | 9 сот. | 5 500 000 | 611 111 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк ДНТ | 11,6 сот. | 4 300 000 | 370 690 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Летний Отдых пос. | 15,7 сот. | 8 900 000 | 566 879 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Захаровское СНТ | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 92 186 / 147 253 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -353 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Кулон СНТ | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Брехово д. | 50 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Белозерово д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Малые Вяземы д. | 45 м² | 7,5 сот. | 4 900 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Захаровское СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Природа СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Жаворонки-Север СНТ | 45,5 м² | 5,7 сот. | 6 700 000 | 147 253 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Татарки д. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Можайское или Минское шоссе 30 км от МКАД, поселок Летний Отдых, СНТ Вяземы, вблизи г. Голицыно. Дача - садовый домик 50 кв. м, участок 6 соток. Дом 50 кв. м, 2 этажа, каркасный, ленточный фундамент; наружная отделка - вагонка; внутренняя отделка -